Remettre les logements inoccupés à une date donnée sur le marché du logement pour accroître l’offre semble une réponse évidente face à la pénurie. Mais derrière le terme générique de vacance se cachent des réalités très diverses qui conduisent à se poser des questions : les logements vacants sont-ils disponibles ? L’Etat et les collectivités se mobilisent-ils pour qu’ils soient rapidement réoccupés ?

Dans les Hauts-de-Seine, les 53 000 logements vacants (privés et sociaux) en 2015 (source Insee) représentent 6,7 % de l’ensemble du parc. Ce taux varie de 5,7 % à 7,4 % selon les quatre territoires du département et de 4,4 % au Plessis-Robinson à 9,3 % à Neuilly-sur-Seine. Mais comment évaluer les différents types de vacance que ces taux recouvrent ? Et quelles sont les collectivités réellement mobilisées contre la vacance ?

La vacance recouvre de multiples dimensions (économique, juridique, sociale, sanitaire, environnementale…) et on distingue généralement trois types de vacance :

Une vacance frictionnelle inévitable entre les deux occupants d’un logement après un déménagement ou pour un logement neuf en attente d’acquisition ou de locataire. Les experts estiment que cette vacance est nécessaire à la fluidité du marché et doit être de l’ordre de 5 à 7 %, selon les marchés, pour en assurer un bon fonctionnement ;

Une vacance structurelle qui recouvre plusieurs réalités : vacance de transformation des biens (logements en travaux de longue durée, en restructuration, en attente de destruction, etc.) ; vacance de dévalorisation, d’obsolescence ou d’inadaptation de logements ne répondant plus à la demande : manque de confort, taille ou situation inadaptée aux besoins ;

Une vacance « expectative » des logements privés que leurs propriétaires ne mettent pas sur le marché pour différentes raisons : attente de règlement de succession, désintérêt pour s’occuper du bien, rétention après de mauvaises expériences locatives, manque de capacité financière pour l’entretenir, etc. Pour remettre des logements vacants sur le marché, les politiques publiques doivent donc se concentrer essentiellement sur les vacances structurelle et expectative pour les réduire ou en limiter la durée.

Pour avancer concrètement sur la mesure et la qualification de cette vacance, un Réseau national des collectivités mobilisées contre le logement vacant (RNCLV) a été lancé fin 2016. Il compte 39 collectivités (mais seulement la ville de Paris en Ile-de-France).

L’ANAH et le Ministère de la cohésion des territoires viennent de publier un guide Vacance des logements : Stratégies et méthodes pour en sortir (lien vers le doc). Ce document explicite les enjeux de la lutte contre les logements vacants (lutte contre l’habitat indigne, mixité sociale, attractivité des territoires…), fournit différents outils et méthodes afin de développer une stratégie partenariale adaptée au territoire (approche incitative et/ou coercitive). Et il contient un guide méthodologique tiré de l’expérience des 7 communes, agglomérations ou département pionniers dans cette démarche ainsi que de nombreux exemples.

Signalons que la taxe annuelle sur les logements vacants¹ s’applique dans toutes les communes du 92. Tout propriétaire d’un logement possédant le confort et les équipements nécessaires à l’habitation mais inoccupé depuis au moins un an doit normalement s’en acquitter. Elle vise à encourager les propriétaires de logements vacants à louer leur bien afin de fluidifier le marché immobilier. Le produit de cet impôt revient à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

D’autres catégories de logements font l’objet de débats dans les zones tendues du marché immobilier : Les résidences secondaires (logements utilisés pour les week-ends, les loisirs ou les vacances, y compris les logements meublés loués pour des séjours touristiques) et les logements occasionnels (logement ou pièce indépendante utilisée occasionnellement pour des raisons professionnelles, par exemple, pied-à-terre professionnel d’une personne qui ne rentre qu’en fin de semaine auprès de sa famille). Près de 25 000 ont été recensés dans les Hauts-de-Seine, soit en moyenne 3,1 % du parc total de logements : seulement 0,3 % à Gennevilliers mais de 4 à 5 % à Issy-les-Moulineaux, Vanves et Boulogne-Billancourt, et jusqu’à 7,9 % à Neuilly et 8,8 % à Courbevoie